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Bauantrag: Mit diesen Tipps gelingt die Beantragung

Der Bauantrag ist für viele Bauherren die wichtigste Hürde, die es zu überwinden gilt. Mit ihm steht und fällt der Traum vom neuen Eigenheim. Christian Schaar erklärt, worauf es bei der Beantragung ankommt und gibt Bauherren wichtige Tipps mit auf den Weg.

Bauherren sollten sich am besten schon frühzeitig vor dem Bau informieren, welche Baubestimmungen in ihrem Bundesland bzw. in ihrer Kommune gelten und diese bei der Konzeption des Eigenheimprojekts berücksichtigen. Eine Ablehnung gefährdet nicht nur den oft engen Zeitplan für den Hausbau, sondern ein neuer Antrag kostet auch wieder Geld – das strapaziert nicht nur die Nerven, sondern auch das zumeist eng kalkulierte Budget. Auskunft über alle Bestimmungen geben die Landesbauordnungen bzw. die regionalen Behörden wie Baureferat, Bauaufsichtsamt oder Bauamt. Im jeweiligen Bebauungsplan finden sich auch Angaben darüber, welche Art und Größe, Geschosszahl, Fassadengestaltung oder Firsthöhe für die Bebauung auf dem Grundstück erlaubt sind.

Welche Genehmigung wird benötigt?

Die Bürokratie in Deutschland ist manchmal ziemlich undurchsichtig. Auch beim Eigenheimbau können verschiedene Genehmigungsarten in Frage kommen. Manche Bauprojekte benötigen einen Bauantrag, bei anderen reicht ein vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren.

Diese Genehmigungen gibt es:

  • Bauvoranfrage: Eine Bauvoranfrage kann gestellt werden, wenn kein gültiger Bebauungsplan vorliegt oder eine außergewöhnliche Bauweise geplant ist. Dabei prüft die Baubehörde, ob das Bauprojekt generell realisierbar bzw. mit dem öffentlichen Baurecht vereinbar ist und welche Anträge später gestellt werden müssen. Wird die Bauvoranfrage förmlich gegen eine Gebühr gestellt, sind alle genehmigten Aspekte drei Jahre rechtsgültig. Zudem wird meist auch der anschließende Bauantrag genehmigt, wenn die Behörde aufgrund der Voranfrage einen Bauvorbescheid erlassen hat.
  • Bauanzeige: Wenn für das Grundstück ein Bebauungsplan gilt und die Bebauung nicht genehmigungspflichtig ist, genügt eine Bauanzeige. Der Vorteil: Es müssen weniger Dokumente eingereicht werden und das Amt prüft die Unterlagen lediglich auf Vollständigkeit und Plausibilität. Werden innerhalb von vier Wochen keine Einwände erhoben, kann mit dem Bau begonnen werden.
  • Bauantrag: Ein Bauantrag ist nötig, wenn kein Bebauungsplan vorliegt oder genehmigungspflichtige Abweichungen vom Bebauungsplan angedacht sind.
  • Vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren: Bei dieser Genehmigung werden nicht alle Details des Bauantrages geprüft, wodurch sich die Bearbeitungszeit erheblich verkürzt. Damit sollen die Baubehörden insgesamt entlastet werden. Bauherren können erfragen, ob für ihr Projekt ein vereinfachtes Verfahren möglich ist.

Persönliches Gespräch suchen und die Kosten beachten

Schon vor dem offiziellen Antrag sollten Bauherren das persönliche Gespräch mit einem Mitarbeiter der Baubehörde suchen. So lassen sich individuelle Vorstellungen und etwaige Nachbesserungen schon vor der Beantragung unbürokratisch klären und die Chancen auf eine spätere Genehmigung steigen. Der Bauantrag wird dann von einem „bauvorlagenberechtigten“ Experten erstellt – wie etwa einem Architekten oder Bauingenieur – und nicht vom Bauherren selbst. Somit ist fachmännische Unterstützung und Begleitung bei der Beantragung garantiert.

Die Kosten für einen Bauantrag sind bundesweit nicht einheitlich geregelt und unterscheiden sich je nach Bundesland. Als Faustregel werden für das Genehmigungsverfahren etwa 10,5 % der gesamten Bausumme angenommen. Darin sind sowohl die Kosten für die Prüfung des Antrags bei der Baubehörde (rund 0,5 %) als auch die Kosten für die Erstellung der notwendigen Unterlagen durch einen Architekten oder Bauingenieur (rund 10 %) enthalten. Wird mit einem Baupartner gebaut, sind diese Kosten meist schon in den Baunebenkosten berücksichtigt.

Alle Unterlagen sammeln und aufbereiten

 

Je nach Bundesland unterscheidet sich, welche Unterlagen für den Bauantrag eingereicht werden müssen. Diese Dokumente müssen jedoch in jedem Bauantrag vollständig und unterschrieben vorliegen, um das Genehmigungsverfahren nicht zu verzögern:

  • Diverse Formulare
  • Ein Auszug aus dem Liegenschaftskataster
  • Angaben über die Grundstücksentwässerung
  • Lage- und Freiflächenpläne
  • Bauzeichnungen
  • Baubeschreibungen
  • Sicherheitsnachweise
  • Berechnungen und Unterschriften des Bauvorlageberechtigten

Der Antrag muss in dreifacher Ausführung vorgelegt werden: ein Exemplar für den Bauherren, eines für die Gemeinde und das dritte für die Bauaufsichtsbehörde. Da die Unterlagen von verschiedenen Behörden ausgestellt werden, muss entsprechend Zeit für die Zusammenstellung eingeplant werden.

Die Nachbarn miteinbeziehen

Für Bauherren ist es ratsam, frühzeitig die Nachbarn beim Genehmigungsverfahren miteinzubeziehen. In einigen Gemeinden ist dies sogar Pflicht – vor allem, wenn Ausnahmen und Befreiungen vom Bebauungsplan geplant sind. Bei reduzierten Abstandsflächen liegt eine Genehmigung des Bauantrags beispielsweise im Ermessen der Behörde. Unterschreiben Nachbarn die erforderlichen Unterlagen, bestätigen sie damit ihre Zustimmung zum Bauvorhaben und die Chance auf eine Genehmigung steigt. Ohne Unterschrift haben die Nachbarn ein Jahr Zeit, Widerspruch einzulegen.

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Autor:

Christian Schaar ist Geschäftsführer der S2 GmbH. Seine baubiologischen Kenntnisse erlangte er durch den täglichen Umgang mit Problemen der Baubiologie in verschiedenen Unternehmen des ökologischen Holzbaus. Als Geschäftsführer eines Planungsbüros, dessen Schwerpunkt ebenfalls der ökologische Holzbau ist, wird er bei Neubauprojekten und Sanierungen regelmäßig mit baubiologischen Fragestellungen konfrontiert und als Experte auf diesem Gebiet konsultiert.

 

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